السوق العقارى و أسس التقييم

الأستاذ الدكتور / احمد رجائي أنيس




أستاذ المنشآت الخرسانية بكلية الهندسة جامعة القاهرة
و مدير مركز التقييم العقارى و تكنولوجيا البناء









السوق العقارى و أسس التقييم
أ . د أحمد رجائي أنيس (1)
خواص السوق العقارى :-
هو سوق يتميز بالخواص التالية :-
· المنتجات قابلة للتبادل .
· يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .
· تدخل قليل جداً من الحكومة .
· سهولة توفير المنتج و سهولة نقله .
السوق المثالي :-
هو سوق كفء فى أعلى درجات الكفاءة
السوق العقارى غير كفء فخواصه كالتالي :-
· المنتج مميز و لا يمكن تبادله ( كل عقار له مميزات خاصة ) .
· عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات .
· فى كثير من الأحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لاتزان لتخلق " سوق بائعين " أو " سوق مشترين " .
· السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ( حتى فى أغنى الدول الديمقراطية – قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة ) .
· العقارات لا يمكن نقلها .
· للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً متقلبة جداً .
خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه :-
1) عدم قابلية نقل العقارات :
نظرا لان العقارات غير قابلة للنقل فان العقارات كسلعة تختلف اختلافا أساسيا عن السلع الأخرى القابلة للنقل و التى يؤثر مكان بيعها على أسعار النقل فقط أما فى حالة العقارات فلأنها غير قابلة للنقل فان اكبر و أهم عامل مؤثر على سعر العقارات هو الموقع أولا و الموقع ثانيا و الموقع ثالثا لأن الأرض لا يمكن توفيرها حسب العرض الكبير و لا يمكن نقلها من حيث الطلب ضعيف كما ان الأرض لا يمكن تخزينها إلى حين يراد استعمالها . و بائع العقار يمكنه عن طريق الإعلان إظهار خواص السلعة و لكن الشئ الوحيد الذى لا يمكن له عملة هو نقل السلعة .
2) [IMG]file:///C:/Users/Delta/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image001.gif[/IMG] توافر المعلومات :-
يجب على المقيم البحث عن الكثير من المعلومات لخاصة بالاقتصاد و المناخ السياسي و الاجتماعي و حالة البيئة لأي منطقة و التعداد و متوسط الدخل لسكان المنطقة ليمكن له عمل تحليل مناسب لسعر أى عقار بالمنطقة .
3) تحليل السوق :-
تحليل السوق يجب ان يشمل البيانات السكانية ( التعداد , توزيع الأعمار , نوعية السكان , متوسط الدخل , التعليم , الزواج ) .
و يمكن تحسين تحليل السوق بتقسيمه إلى أجزاء ذات خواص محددة مثل :-
- رغبات السكان فى نوعية العقار ( سكن متوسط , سكن فاخر ..... , أنشطة مهنية , أنشطة ترفيهية , خدمات تعليمية )
و عن طريق معرفة بيانات عن السكان Demography يمكن تقدير الطلب المحتمل على العقارات و مستوى العقارات المطلوبة و نوعية و حجم الخدمات المطلوبة لأي منطقة .
و تعتبر دراسة " الطاقة الاستيعابية " Absorbing Capacity " لأي منطقة احد الدراسات الهامة لتحليل السوق فهي دراسة عدد الوحدات السكنية و الغير سكنية التى يمكن شغلها فى فترة زمنية محددة فى منطقة واحدة .. و المعروض الموجود لأي منطقة يجب وضعة فى عين الاعتبار فى ضوء لطلب المتاح و فى ضوء نسبة الأشغال و الفراغات المتوقعة مستقبلا باختصار هل هناك حادة لبناء جديد أولا ؟ !
فى الولايات المتحدة فى الثمانينات حدثت ظاهرة :-
“ Over Building “

و نتج عنها منشات لم يتم شغلها حتى التسعينات مثل ما شابه المدن الجديدة حيث تم بناء اكبر من الطلب الذى يتحمله السوق نتيجة ضعف الدراسات السكانية التى تحدد العرض و الطلب .
" الطاقة الاستيعابية " لأي منطقة يجب أن تكون جزء من دراسة الجدوى للتحقق من احتمال نجاح أى مشروع جديد .
دراسة الجدوى لأي مشروع جديد يجب ان تهتم بكل الظروف المستقبلية و التدخلات الحكومية المؤثرة على المشروع مثل شق الطرق أو سن قوانين جديدة تؤثر على الملكية العقارية أو إيجارات العقارات .... الخ .
4) تكلفة التمويل :-
تكلفة التمويل هو الفائدة المدفوعة على القرض العقارى على هيئة فوائد أو ما شابه كلما ارتفع تكلفة التمويل قل الطلب و العكس صحيح تكلفة التمويل أحيانا تعتمد على توفير النقود و اتزان العملة أمام العملات الأجنبية و حجم الطلب على النقود Money Sapply و بالتالى المناخ الاقتصادي العام . و هى عوامل تخرج عن نطاق السوق العقارى و لكنها تؤثر فيه تأثير اساسى .
مصادر رأس المال و أنواع القروض :-
تمويل قصير الأجل : لمشاريع الإنشاء Construction Loan
تمويل طويل الأجل : Mortgage
أنواع التمويل :-
- إقراض Debt investors
- مشاركة Equity investors
التمويل العقارى هو مديونية على مالك العقار للممول لقاء تكلفة تمويل و ضمان لسداد هذه المديونية و لذلك فتغير سعر العقار يكون لصالح أو ضد صاحب العقار فقط .
العناصر التى تخلق قيمة السلع :-
هناك أربعة عناصر تخلق قيمة لأي سلعة و هى :-
* الطلب على السلعة : Demand
يعبر عنه وجود مشترين للسلعة .
* استخدام السلعة : Utility
هو ان يوجد فائدة فى استخدام السلعة .

* ندرة السلعة : Scarcity
تحدث حين لا يكون هناك عرض كافى متوفر .
* قابلية نقل ملكية السلعة من شخص لأخر . Transferability
حين تتوفر جميع العناصر السابقة يصبح للسلعة قيمة يمكن تقييمها و حسابها و كمية النقود الواجب دفعها لنقل ملكية السلعة هى ثمن السلعة .
فى كثير من الأحيان توجد قواعد و قوانين للمنظمات الحكومية و المالية تتطلب قيمة العقار خلاف تلك التى يستخدمها المشترين لنقل الملكية و هى أنواع متعددة من القيمة تخدم الأهداف التى تستخدم من اجلها مثل :-
Assessd value , Mortgage loan value , Capitalized value , Book value , Value in use , Cash value , Improved value , Insurable value , Appraised value , Exchange value , Liquidation value , Investment value , Rental value , Salvage value , Depreciated value , Replacement value , Leased fee value , Leasehold value, Going – Concern value .
كل تعريف سابق يستخدم خاص فمثلاً :-
عند الاقتراض بغرض الشراء يكون البحث عن
Market value
أو Depreciated cost value
أو Rental value
حسب طريقة التقييم المستخدم .
أما فى حالة الضرائب العقارية فيكون الحساب
عن طريق Assessed value
أو العوايد.
تعريف سعر السوق ؟ Market Price
القيمة التقديرية الأكثر احتمالا التى يمكن ان يغلها العقار فى سوق مفتوح و منافس معرض لشكل ظروف السوق العادل و بحيث يتصرف كل من البائع و المشترى بمهارة و علم بحالة السوق و بفرض ان السعر غير متأثر بشروط تمويل غي عادية .
و التعريف يبنى على :-
( 1 ) البائع و المشترى متحمسين لإتمام الصفقة .
( 2 ) كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .
( 3 ) تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق .
( 4 ) الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .
( 5 ) الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .
ثمن البيع :-
الثمن الذى يتم به البيع الفعلي و هذا يمكن ان تختلف عن سعر السوق ( صعوداً و هبوطاً ) و يؤثر على هذا السعر رغبة البائع أو المشترى فى إتمام الصفقة فى فترة زمنية معينة قد تؤثر على قدرة أيهما فى التفاوض من ناحية أخرى قد يوافق البائع على بيع سريع باعتبار الوقت هو مال ( بيع سريع مع خسارة بعض المال .
التكلفة :-
الثمن المدفوع للحصول على سلعة هو تكلفتها للمشترى ثمن التكلفة إلى المشترى معين قد لا يكون مثيل لثمن التكلفة لشخص أخر ( اختلاف ثمن الشراء باختلاف الأشخاص .
ثمن تكلفة العقار هو ثمن شراء الأرض و البناء عليها و ليس بالضرورة ثمن بيعها .
القيمة الاستثمارية :-
هي قيمة العقار لشخص معين بالنظر إلى حالته المالية و التدفقات لنقدية لديه الوضع الضريبي أحيانا لبعض المستثمرين يقتضى شراء استثمارات قد تكون خاسرة ماليا على المدى القصير و بالتالى لا قيمة لها لمستثمر أخر الخسارة العقارية أحيانا تستخدم لمكسب استثماري بعيد المدى .
العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :-
(1) عوامل طبيعية و بيئية :-
مثل المناخ , مكان العقار من حيث توجد إخطار طبيعية و يوجد تخصص بالخارج يهتم بتقديم تأثير البيئة على العقارات .
(2) عوامل اقتصادية :-
أسعار العقارات مرتبطة بدورة الاقتصاد الرأسمالي يدور فى موجات من الارتفاع و الانخفاض بدأت بحوالي سنه بعد الحرب العالمية الأولى ووصلت إلى حوالي من 3 : 5 سنوات فى التسعينات سعر العقارات مرتبط الاقتصاد صعوداً أو هبوطاً .
(3) القوانين الحكومية :-
القوانين المتعلقة بالبناء و الهدم و الإيجارات و تخصيص المناطق لها علاقة مباشرة بأسعار العقارات .
(4) الظروف الاجتماعية :-
مثل متوسط الدخل الذوق العام الظروف الديموجرافية ( سن الأفراد ) الوعي البيئي .
أسس تحديد القيمة Value Principles
من أين تأتى القيمة ؟ و ما هى المبادئ التى تبنى عليها ؟
(1) التوقع :- Anticipation
ثمن العقار يتأثر حتما بتوقع الأسعار مستقبلا .
توقع الأسعار قد يخل باتزان العرض و الطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلا :-
- الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات و المستوى الاجتماعي للمنطقة ( المناطق لسياحية بالمدن الجديدة مثال ) .
- لعقارات التجارية تعتمد فى سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبة .
- العقارات بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل و لذا يشتريها الناس كمخزن للقيمة المستقبلية . و توقع ارتفاع السعر سبه تناقص المعروض من الاراضى فى منطقة معينة ( معروض ثابت لطلب متزايد ) .
توقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي الجديدة و قبل صدور مخطط فى أحيان كثيرة و هو ما يجعل الاستثمار العقارى عالي المخاطر أحياناً .
و باختصار فان العقارات تشترى فى كثير من الأحيان توقعا لقيمتها المستقبلية سواء لتدر دخل أو للحماية من الضرائب أو كمخزن للقيمة المستقبلية .
(2) الاتزان : Balance
العقارات غير قابلة للنقل و مع ذلك تتأثر بقوانين العرض و الطلب مثلها كأى سلعة ( كلما زاد لطلب أرتفع السعر و العكس صحيح ) العناصر الأربعة للإنتاج التى تحدد لسعر تنطبق هنا و هى ( الأرض , العمالة , رأس المال , لإدارة ) الأرض يجب أن تكزن فى أفضل استخدام ( أراضى لمهندسين و هدم لعمارات القصيرة ) إذا اتزنت العناصر الأخرى و المقصود الاتزان هو خليط عوامل العمالة , رأس المال و الإدارة الذى ينتج عنه أن يكون استخدام الأرض فى أفضل حالة لها .
(3) التغير : Change
السوق العقارى مثل أى سوق أخر معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية و العمر و لذا فالسوق العقارى لا يمكن ان يظل ثابت فى أى منطقة و يجب على خبير التقييم التعرف و التوقع لتأثير لتغيير على حالة السوق .
(4) المنافسة Competition
مبدأ المنافسة مبنى على أنه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها و تختلق ربح لأصحابها فإن السوق يجلب سلع أخرى مماثلة مما قد يؤدى لانخفاض سعر السلعة و نقص الربح إلا إذا ازداد الطلب .
قيمة أى عقار تتأثر بالمعروض حوله من عقارات مماثلة العقارات التجارية اكثر تأثيراً بمبدأ المنافسة فمكسب تاجر ما ينتج عنه اجتذاب تجار آخرين للمنطقة مما يخلق سوق عام ( حي الصاغة مثلاً ) أو قد ينتج عنه قله الربح إذا لم يزيد الطلب العام مما قد ينتج عنه إفلاس بعض التجار .
(5) التوافق Conformity
توافق العقار مع المنطقة اقرب إلى تحقيق سعر اكبر عقار فى حالة جيدة وسط منطقة قديمة غير معتنى بها غالباً لا يغل ما قد يغله إذا كانت المنطقة معتنى بها ( مثال فيلا فى بولاق أو فيلا فى الزمالك ) فيلا ضخمة فى أبوتلات أو نفس الفيلا فى مارينا . ( توب المنطقة ) .
(6) المساهمة : Contribution
أى إضافة لثمن العقار ( بالبناء ) تساوى فقط مقدار مساهمتها إلى ثمن العقار ( مساهمة لإضافة ليست بالضرورة تكلفة الإضافة و إنما مقدار تأثيرها على السعر ) .
مثــــــــــــــال :-
إضافة حمام ثاني لشاليه الساحل الشمالي ثمن الحمام حوالي من 3000 إلى 8000 جنية الإضافة قد تكون فى حدود 20000 جنية . مثلاً ديكورات باهظة الثمن قد لا ترفع ثمن العقار بمقدار تكلفة هذه الديكورات .
(7) العوامل الخارجة : Externalities
لعوامل الخارجية قد يكون لها تأثير سلبي أو ايجابي على قيمة العقار .
(8) عوامل الإنتاج الأربعة : Factors of Production
نظرية التوزيع هى التى بنيت عليها قيمة السلعة و هى ان قيمة السلعة تنبع من العوامل الأربعة :-
1- الأرض Land
2- العمالة Labor
3- رأس المال Capital
4- الإدارة Management
العائد على العناصر هو :-
1. [IMG]file:///C:/Users/Delta/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif[/IMG] عائد رأس المال : الفائدة .
2. [IMG]file:///C:/Users/Delta/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image003.gif[/IMG]عائد استعمال العمالة : المرتبات
3. [IMG]file:///C:/Users/Delta/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.gif[/IMG]عائد الأرض : الإيجار .
4. [IMG]file:///C:/Users/Delta/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image005.gif[/IMG]عائد الإدارة : الأرباح .
(9) النمو , الاتزان , الانحدار , إعادة التأهيل :-
Growth , Equilibrium , Decline, & Revitalization :
العقارات ستمر بالمراحل التالية :-
1. مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .
2. مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .
3. انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .
4. الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ) :
تحدث هذه المرحلة إذا تزايد الطلب فجأة على عقار قديم .
هذه المراحل تنطبق على عقار أو منطقة عقارية بأكملها .
(10) أعلى و أفضل استخدام :-
يعتبر أهم عامل فى تقييم الاراضى هو " معامل أعلى و أفضل استخدام " :
" Highest & best use " و هو الاستخدام القانوني المسموح به الأكثر احتمالاً للحدوث أى الاستخدام الذى سينتج عنه أعلى دخل .
هذا الاستخدام ينشأ من تحليل الموقع و طبيعة المنطقة و نوعية البناء المسموح بها على الأرض .
دراسة " أعلى و أفضل استخدام " تتم كجزء من دراسة الجدوى .
و يجب ان تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :-
· هدم العقار و بيع الموقع الخالي.
· هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .
· إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .
الاختبارات الأربعة لتحديد " الاستخدام الأعلى و الأفضل " :-
لتحديد الاستخدام الأعلى و الأفضل يجب ان يتوافر فيه الاعتبارات التالية :-
· ممكن فعلياً Physically Possible
· مسموح قانوناً Legally Permitted
· له جدوى اقتصادية Economically Feasible
· يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive
(11) قانون زيادة العائد أو انخفاض العائد :-
ليس كل التحسينات تعطى عائد يفوق تنفيذها .
التحسينات بالبناء عادة تصل إلى مرحلة ان الإضافة قد لا تخلق قيمة تعادل الإضافة و هى حالة قانون انخفاض العائد .
و فى حالة الإضافة التى تخلق عائد يفوقها يقال انه قانون زيادة العائد .
(12) الفرصة البديلة Opportunity Cost
عند تقييم العقارات التجارية يجب دراسة الفرص البديلة للاستخدامات المختلفة المقيم يجب عليه اختيار بدائل لسعر الخصم Discount rate للوصول إلى القيمة النهائية لرأس مال التدفقات النقدية .
(13) مبدأ التعويض Substitution
و يستخدم لتقييم البدائل لعقار ما بالمقارنة بالعقارات الأخرى و حذف و إضافة فارق قيمة الأجزاء الغير متماثلة .
(14) العرض و الطلب Supply & Demand
أشهر مبدأ اقتصادي لتحديد سعر سلعة و يقوم على ارتفاع السعر بنقص العرض و ازدياد الطلب و العكس صحيح و ان السعر الفعلي للسلعة مبنى على اتزان العاملين .

[IMG]file:///C:/Users/Delta/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image006.gif[/IMG]







الإنتاجية الفائضة :-
الفارق بين الدخل و المصروفات
= الدخل – ( رأس المال + الأرض + الإدارة + العمالة )
و هى تعرف فى الاقتصاد بإيجار الأرض ( العائد ) أو Land rent
طرق التقييم التقليدية :-
و هذه تنقسم إلى ثلاث طرق رئيسية و هى :-
1- طريقة حساب التكلفة :-
و تعتمد على الحساب الآتي :-
1- حساب قيمة الأرض استخدام تحليل " أعلى و أفضل استخدام " وفقاً لشروط استخدام التحليل الوارد سابقاً .
2- حساب المنشات بطريقة التكاليف سواء بالحصر – خاصة للأعمال الغير مكتملة – أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء – و التى تعتمد على نوعية البناء و مستوى التشطيبات و اجمالى مسطح المنشأ .
3- حساب معامل إهلاك للمنشأ و الذى يعتمد على العمر الفعال للمنشأ و ليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد ( Physical Deterioration ) – و هذه يمكن علاجها بتكلفة مقبولة و اهلاكات فى لأداء التى قد تنتج من تغير احتياجات المجتمع ( Functional Obsolescence ) و هى أيضا قابلة للعلاج و لكن بتكلفة أعلى أو اهلاكات نتيجة عوامل خارجية ( External Obsolescence ) مثل تغير استخدام المنطقة – للأسوأ مثلاً – و هذه غالبا لا يمكن علاجها . و بإدخال معاملات هذه الاهلاكات الثلاثة يمكن حساب قيمة المنشأ الحالية .
2- طريقة البيوع السابقة :-
تعتمد هذه الطريقة أساساً على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات مماثلة للعقار .
موضع التقييم ( عقارات مقارنه ) و حيث انه من المستحيل إيجاد عقارين متماثلين تماماً فيجب عمل التعديلات المناسبة على أسعار العقارات المقارنة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المقارن و إضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة لعقار التقييم و ذلك لحساب قيمة العقار موضوع التقييم .
3- طريقة حساب رأس مال الدخل :-
و هذه طريقة تنجح غالباً فى تقييم العقارات التجارية و تعتمد على حساب القيمة الحالية لرأس مال صافى التدفقات النقدية التى يغلها العقار خلال عمرة الاقتصادي . و تقتضى الطريقة الإلمام بإيرادات و مصروفات و اهلاكات العقار و معدل سعر الخصم المقبول على هذا النوع من الاستثمارات للوصول إلى رأس مال التدفقات النقدية خلال عمر العقار .
و المعتاد إلا تتفق هذه النتائج و على خبير التقييم المفاضلة بينها للوصول إلى أفضل قيمة تعبر عن حالة العقار .


الخلاصـــــــــــــة :-
المبادئ السابقة هى المفاتيح الرئيسية لفهم لماذا , و متى , و كيف تتحكم بعض العوامل فى تحديد سعر العقارات و هى أساس العلمي لتكوين رأى حول قيمة العقار .
أسس عملية التقييم
خطوات عملية التقييم :-
شكل رقم (1) يوضح الخطوات اللازمة لإجراء عملية منظمة لتقييم عقار و يمكن تلخيصها فى التالي :-
أ*) تحديد موضوع التقييم :-
و تشمل تحديد :-
1- الموقع , المباني الموجودة .
2- تحديد نوع ملكية العقار المقيم .
3- تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .
4- تحديد الغرض من التقييم – و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .
5- تحديد تاريخ التقييم .
6- تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع طالب التقرير عن العوامل المحددة للتقييم .
من المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة الأنسب لعمل التقييم و فى كثير من الأحيان تكون الطريقة الصالحة واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات .
ب*)تحديد المعلومات المطلوبة و مكان الحصول عليها :-
متى تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات المطلوبة و المناسبة لكل طريقة و يجب ان يكون المقيم ملم بكيفية جمع المعلومات و مصادرها .

ت*)ج) جمع و تسجيل و التحقق من المعلومات :-
يمكن تقسيم المعلومات إلى :-
ج-1 ) معلومات عامة :-
البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة المجاورة .
ج-2 ) معلومات خاصة بالعقار :-
الموقع – البناء .
ج-3 ) معلومات خاصة بطريقة التقييم :-
- طريقة التكلفة .
- طريقة البيع السابق .
- طريقة رأسمال الدخل و المصروفات .
د ) تحديد أقصى و أفضل استخدام للعقار :-
لتحديد قوى السوق الضاغطة لاستغلال العقار لأقصى و أفضل استخدام ( أعلى ربحية فى استخدام العقار ) . هذا التحليل يقتضى مراعاة الموقع , إبعاد قطعة الأرض , نوعية و مسطح البناء , جميع الخواص الطبيعية الأخرى و مدى مواءمة هذه الخواص لمقتضيات السوق بمعنى هل يخدم أفضل و أحسن استخدام متطلبات السوق و التى توضحها مؤشرات السوق مثل العرض و الطلب ؟
هـ ) تقدير قيمة الأرض :-
يتم فى هذه المرحلة مقارنة الخواص الطبيعية و الخدمات المجاورة للموقع ( غير شاملة البناء ) بمثيلاتها بالمواقع القريبة التى لها أفضل و أحسن استخدام مماثل . بناءاً على ما سبق يتم تعديل سعر الأرض لتعكس الاختلافات الجوهرية بين موقع التقييم و المواقع المقارنة . و من هذه المقارنة و بالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر الأرض .
( تقييم الموقع ) ( Site valuation )


و ) تقدير قيمة المبنى ( التحسينات ) بأحد الطرق الثلاثة المعروفة :-
- طريقة التكلفة .
- طريقة المقارنة بالبيوع السابقة .
- طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل .
ز ) التوفيق بين النتائج السابقة :-
عادة الطرق السابقة لا تنتج قيمة واحدة للعقار .
المقيم لا يجب أبدا أن يأخذ القيمة المتوسطة و إنما يجب إعطاء الوزن الأكبر للطريقة التى تحظى بأكبر وزن مقارنة بالطرق الأخرى و التى تعكس بأكبر دقة قمة العقار .
ح ) إعداد التقرير النهائى للتقييم
هذا التقرير يجب ان يحوى المحددات التى وضع فى إطارها التقرير ( و هى قائمة بالشروط المحددة لصلاحية التقرير و محددة لدور المقيم و الظروف العامة التى وضع تحتها التقرير ) .
و ذلك لحماية المقيم أولا و لتوضيح ملابسات التقرير للقارئ ثانيا . كما يحوى التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التى اتبعها لإعداد التقرير و ذلك لصالح طالب التقرير و لأحكام توافق تقارير التقييم المختلفة و للحكم على التقرير بطريقة موحدة


شكل ( 1 ) خطوات عملية التقييم
[IMG]file:///C:/Users/Delta/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image007.gif[/IMG]







3- تجميع – تسجيل – التحقق من البيانات الضرورية
البيانات العامة
الدولة
المنطقة
المدينة
الحى
البيانات التخصصية
موقع العقار
التحسينات
الإنشاءات
البيانات لكل طريقة تقييم
بيانات البيع
بيانات التكلفة
الدخل و بيانات المصاريف






4- تحديد أعلى و أفصل استخدام للموقع
5- تقدير قيمة الأرض
6- تقدير القيمة عن طريق التقييم الثلاثة
أ – حساب التكلفة .
ب – مقارنة البيع السابق
ج – حساب رأسمال الدخل
7- التوفيق بين القيم المقدرة لإعطاء التقدير النهائى
8- إعداد التقرير و تدوين القيمة التقديرية النهائية